Đất tranh chấp có chuyển nhượng được không?

Đất tranh chấp có chuyển nhượng được không là vấn đề nhiều người quan tâm. Tình huống này thường xảy ra khi phát sinh mâu thuẫn với hàng xóm hoặc người sử dụng đất liền kề. Trên thực tế, không phải mọi trường hợp có tranh cãi đều khiến người sử dụng đất mất quyền chuyển nhượng. Theo Luật Đất đai 2024, việc xác định đất có được phép chuyển nhượng hay không phụ thuộc vào tình trạng tranh chấp. Ngoài ra, cần xem cơ quan có thẩm quyền đã tiếp nhận giải quyết vụ việc hay chưa.

Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, các bên phải đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Đây là căn cứ quan trọng để cơ quan đăng ký đất đai xem xét việc sang tên.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Các bên có đủ điều kiện để chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng;
• Nội dung hợp đồng không trái pháp luật và đạo đức xã hội;
• Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Ngoài ra, khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Đất còn trong thời hạn sử dụng;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Từ quy định trên có thể thấy đất đang có tranh chấp sẽ không đủ điều kiện chuyển nhượng.

Đất tranh chấp có chuyển nhượng được không?

Theo quy định hiện hành, đất có tranh chấp sẽ không được phép chuyển nhượng. Điều này áp dụng khi tranh chấp đã được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hoặc giải quyết.

Nếu các bên vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng, cơ quan đăng ký đất đai có thể từ chối đăng ký biến động và sang tên.

Tuy nhiên, cần hiểu đúng thế nào là đất có tranh chấp theo quy định pháp luật. Đây là vấn đề nhiều người thường nhầm lẫn trong thực tế.

Phân biệt tranh chấp thực tế và tranh chấp theo pháp luật

Không phải mọi mâu thuẫn phát sinh đều bị xem là tranh chấp đất đai theo nghĩa pháp lý. Việc phân biệt đúng sẽ giúp người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Tranh chấp đất đai “thực tế”

Tranh chấp đất đai “thực tế” là trường hợp các bên có mâu thuẫn. Tuy nhiên, họ chưa yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết.

Ví dụ phổ biến là tranh chấp ranh giới giữa hàng xóm hoặc tranh cãi về diện tích sử dụng đất. Trong trường hợp này, các bên mới chỉ tự trao đổi với nhau. Họ chưa nộp đơn yêu cầu giải quyết.

Trong trường hợp này, người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện các quyền của mình. Điều kiện là phải đáp ứng quy định của Luật Đất đai 2024.

Các quyền đó gồm:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Tặng cho quyền sử dụng đất;
• Thế chấp quyền sử dụng đất;
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Quy định này phù hợp với thực tế. Nếu chỉ có tranh chấp “thực tế”, cơ quan đăng ký đất đai chưa có căn cứ để từ chối sang tên.

Ngoài ra, quy định này còn hạn chế việc lợi dụng tranh chấp để gây khó khăn cho chủ sử dụng đất.

Tranh chấp đã được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận

Khác với tranh chấp “thực tế”, nhiều trường hợp các bên đã gửi đơn yêu cầu giải quyết. Khi đó, đất có thể bị xem là đang có tranh chấp theo quy định pháp luật.

Khi đó, cơ quan đăng ký đất đai có căn cứ để từ chối thủ tục chuyển nhượng hoặc đăng ký sang tên.

Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở.

Trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, các bên phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Nếu hòa giải không thành, các bên có thể:

• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân;
• Yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết theo quy định.

Chỉ khi cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận yêu cầu giải quyết tranh chấp, cơ quan đăng ký đất đai mới có căn cứ xác định đất đang có tranh chấp.

Khi nào cơ quan đăng ký đất đai từ chối sang tên?

Trong thực tế, nhiều người đã ký hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, họ vẫn không thể hoàn tất thủ tục sang tên do đất phát sinh tranh chấp.

Cơ quan đăng ký đất đai có thể từ chối hồ sơ nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

• Đất đang được cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp;
• Có quyết định ngăn chặn hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
• Quyền sử dụng đất đang bị kê biên để thi hành án;
• Hồ sơ chuyển nhượng không đáp ứng điều kiện theo Luật Đất đai 2024.

Do đó, trước khi nhận chuyển nhượng, người mua nên kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất. Việc này giúp hạn chế rủi ro phát sinh.

Người sử dụng đất cần lưu ý gì?

Việc hiểu đúng quy định về tranh chấp đất đai sẽ giúp người sử dụng đất tránh được nhiều rủi ro trong giao dịch. Trong nhiều trường hợp, tranh chấp chỉ dừng ở mức mâu thuẫn thực tế. Khi đó, người sử dụng đất vẫn có thể chuyển nhượng nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định. Ngược lại, nếu tranh chấp đã được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận giải quyết thì việc chuyển nhượng có thể bị từ chối. Đối với các vụ việc phức tạp, người dân nên tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký hợp đồng hoặc sang tên. Điều này giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

👉 Bạn có thể tham khảo thêm bài viết: Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất