Khai thấp giá chuyển nhượng bất động sản là phạm tội trốn thuế

Lách thuế chuyển nhượng bất động sản xảy ra khá phổ biến, thậm chí nhiều luật sư cũng vi phạm. Để hiểu rõ về rủi ro khi khai giá thấp trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản (BĐS), chúng tôi có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Nam Bình, Phó cục trưởng, người phát ngôn của Cục Thuế TPHCM.

Hợp đồng không đúng giá trị thật là không hợp pháp

* PHÓNG VIÊN: Thưa ông, khi các bên mua bán BĐS bắt tay ký hợp đồng giảm giá để khai thuế thấp, nếu sau đó cơ quan nhà nước phát hiện hai bên lập nhiều hợp đồng khác nhau, giá mua bán cao hơn giá khai thuế thì có phải là hành vi trốn thuế không?

* Ông NGUYỄN NAM BÌNH: Khoản 5 Điều 108 Luật Quản lý thuế quy định hành vi trốn thuế là “Sử dụng chứng từ, tài liệu không hợp pháp khác để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được hoàn”.

Như vậy, đối với một tài sản nhưng các bên ký nhiều hợp đồng (hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng, văn bản thỏa thuận…) với số tiền khác nhau, sau đó sử dụng hợp đồng giá thấp để khai thuế, mà cơ quan nhà nước có chứng cứ xác định hợp đồng đó không trung thực thì trường hợp này được xem là tài liệu không hợp pháp.

* Không ít luật sư cho rằng Nhà nước đã ban hành khung giá đất thì người dân có quyền khai giá chuyển nhượng bao nhiêu cũng được, nếu khai thấp thì cơ quan thuế có quyền áp theo khung giá nhà nước chứ không được xử lý người dân về hành vi trốn thuế. Lập luận này có đúng không, thưa ông?

* Không có chuyện người dân được quyền khai sai. Về nguyên tắc, nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng (giá bán thực – PV) thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo khung giá đất của UBND cấp tỉnh tại thời điểm chuyển nhượng.

Luật cũng quy định người nộp thuế phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực của các giao dịch do mình thực hiện – không chỉ chịu trách nhiệm với cơ quan thuế, mà giao dịch đó liên quan đến pháp luật khác thì vẫn phải bị chi phối. Như cơ quan công an chẳng hạn, khi công an điều tra có chứng cứ chứng minh giá trị hợp đồng không đúng, các bên cố tình khai gian thì xử lý theo pháp luật.

Vì Nhà nước đã trao quyền tự khai, tự tính, tự nộp thuế cho doanh nghiệp thì cá nhân cũng được quyền tự khai và tự chịu trách nhiệm.

* Thưa ông, vậy quy định nào trong luật thuế buộc người dân phải khai đúng?

* Theo quy định của Luật Quản lý thuế thì người nộp thuế có nghĩa vụ: Khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế; cung cấp chính xác, đầy đủ, kịp thời thông tin, tài liệu liên quan đến việc xác định nghĩa vụ thuế…

Do vậy, khi cơ quan nhà nước có cơ sở xác định hợp đồng mà người nộp thuế kê khai sai giá chuyển nhượng thực thì hợp đồng đó là không hợp pháp.

Công chứng phải liên đới chịu trách nhiệm

* Như bài báo phản ánh, ở các đơn vị công chứng, công chứng viên công chứng cùng lúc cho một thửa đất bằng nhiều hợp đồng khác nhau nhằm giảm số tiền nộp thuế. Thậm chí, chính trong giới luật sư, nhiều người khi mua bán BĐS cũng ký nhiều hợp đồng với giá thấp hơn để né thuế – đương nhiên hành vi khai không trung thực đó sẽ được xử lý như ông nói ở trên. Nếu công chứng viên, luật sư biết rõ, hoặc tư vấn cho khách hàng trốn thuế thì có sai phạm không?

* Nếu công chứng viên biết khách hàng kê khai không đúng giá trị mua bán mà vẫn công chứng hợp đồng mua bán là sai, phải liên đới chịu trách nhiệm.

Những người khác cũng vậy, nếu tư vấn trốn thuế mà cơ quan chức năng phát hiện, có căn cứ rõ ràng thì tùy theo mức độ, người đó cũng sẽ bị xử lý.

* Không chỉ cá nhân lách thuế mà ngay cả các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng trốn thuế. Không ít trường hợp, chủ dự án bán căn hộ cho doanh nghiệp khác, ví dụ với giá 2 tỷ đồng, doanh nghiệp mua lại bán cho khách hàng 3 tỷ đồng, nhưng sau khi ký hợp đồng cọc 3 bên thì bên bán không ký hợp đồng chính thức mà buộc khách hàng ký “văn bản thỏa thuận chuyển nhượng”, với nội dung khách thừa nhận hợp đồng mà 2 công ty đã bán với nhau trước đây với giá thấp hơn giá khách thực trả. Như vậy, với văn bản xác nhận việc chuyển nhượng đó (không phải hợp đồng mua bán) thì có được khai thuế, tính thuế đúng giá không?

* Trường hợp doanh nghiệp ký hợp đồng mua BĐS từ chủ đầu tư, sau đó có văn bản thỏa thuận chuyển nhượng hợp đồng nêu trên cho tổ chức, cá nhân khác thì giao dịch này vẫn xem là giao dịch chuyển nhượng BĐS và phải kê khai nộp thuế theo quy định.

Trong tình huống cụ thể nêu trên thì doanh nghiệp xác định giá bán là 3 tỷ đồng và giá mua là 2 tỷ đồng, để xác định thuế.

PGS-TS DƯƠNG ANH SƠN, Trưởng khoa Luật kinh tế, Trường Đại học Kinh tế – Luật:

Kiểm soát được thu nhập sẽ hạn chế lách thuế

Quan trọng nhất trong việc hạn chế trốn thuế chuyển nhượng BĐS là làm sao để người dân tự nguyện thực hiện và giám sát lẫn nhau. Để làm được điều đó thì thuế thu nhập phải đánh trên thu nhập thực tế, không nên đánh trên doanh thu cào bằng như hiện nay.

Khi tính thuế trên thu nhập thì người dân phải tự chứng minh, tự khai thuế và tự chịu trách nhiệm khi kê khai. Khi đó, bên bán muốn ký hợp đồng giảm giá để “nhẹ” thuế thì bên mua sẽ không chấp nhận, vì bên mua muốn ký đúng giá để chứng minh “giá vốn” cho mình, nhằm mục đích sau này sẽ chứng minh giá được trừ khi tính thuế sang nhượng lại.

Như vậy, các bên sẽ tự ý thức kiểm soát thu nhập của mình, điều đó cũng có nghĩa Nhà nước sẽ kiểm soát được thu nhập người dân. Ngoài ra, nếu bên bán đề nghị ký hợp đồng với giá thấp, bên mua còn phải cân nhắc cả về rủi ro sẽ có nguy cơ phạm tội trốn thuế.

Bên cạnh đó, muốn ngăn ngừa trốn thuế trong lĩnh vực BĐS nói chung thì Nhà nước phải kiểm soát được tài sản của cá nhân, tổ chức và như vậy đòi hỏi phải có luật thuế tài sản. Hiện nay, Nhà nước quản lý dựa trên khung giá đất mà khung giá đất thì theo tôi là thiếu cơ sở khoa học. Việc khung giá đất thường xuyên thay đổi, thậm chí rất khác xa so với thị trường, càng khiến thị trường thiếu tính ổn định.

Thậm chí nhiều người đặt vấn đề, tại sao trong cơ chế thị trường mà Nhà nước lại ban hành khung giá đất, khung giá đất đó để làm gì? Việc của thị trường nên để thị trường điều tiết, Nhà nước phải ban hành khung pháp lý để người dân tự kiểm soát thu nhập của mình, hiểu rõ rủi ro, khi đó pháp luật sẽ được người dân tuân thủ một cách tự nguyện.

Luật sư – Thạc sĩ PHAN HỒNG VIỆT:

Đánh thuế trên thu nhập, các bên sẽ khai đúng

Để hạn chế việc trốn thuế trong hoạt động chuyển nhượng BĐS, trước hết phải giải quyết những bất cập về giá đất hiện nay. Vẫn chưa công bằng khi dùng khung giá đất do Nhà nước ban hành để áp dụng trong một số dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhưng khi tính thuế thì lại tính theo giá thị trường.

Tiếp đến là việc ấn định mức thuế trên doanh thu cũng không đúng bản chất của thuế thu nhập cá nhân, vì thuế thu nhập cá nhân phải tính trên thu nhập. Do vậy, phải trả sắc thuế thu nhập cá nhân về đúng bản chất của nó, là tính trên thu nhập, khi đó các bên phải ghi đúng giá để được khấu trừ thuế cho mình.

Ở góc độ rộng hơn, không chỉ khuyến khích dân tự nguyện nộp thuế trong lĩnh vực BĐS, mà làm sao để nâng “ý thức công dân” đối với nghĩa vụ nộp thuế trong mọi lĩnh vực. Trong khi ai cũng nằm lòng câu “thuế là nguồn thu cơ bản của ngân sách nhà nước”, nhưng vẫn ngán ngại nộp thuế.

Trong đó có nguyên nhân đến từ “lỗi” của các cơ quan công quyền, khi để tham nhũng, lãng phí, nhiều dự án đầu tư kém hiệu quả gây thất thoát tiền thuế của dân. Khi tiền thuế mình đóng đã không được sử dụng một cách hiệu quả thì việc nộp thuế khó được ủng hộ. Do vậy, để tạo nên tâm lý nộp thuế là niềm tự hào vì đóng góp cho sự phát triển của đất nước, cần phải sử dụng hiệu quả tiền thuế, minh bạch để dân giám sát.

HÀN NI thực hiện Sài Gòn Đầu Tư Tài chính