Xác định giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo theo quy định

Trong thực tế, nhiều giao dịch được lập ra không nhằm mục đích thực hiện quyền và nghĩa vụ. Các bên chỉ tạo “vỏ bọc” để che giấu một giao dịch khác. Vậy xác định giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo như thế nào theo quy định pháp luật? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ quy định pháp luật và phân tích qua một vụ việc cụ thể.

---

Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

Để nhận diện đúng, trước hết cần hiểu rõ khái niệm và căn cứ pháp lý của giao dịch giả tạo. Đây là nền tảng để xác định hiệu lực của giao dịch.

Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015:

• Khi các bên xác lập giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác, thì giao dịch giả tạo vô hiệu
• Giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ khi chính giao dịch đó cũng vô hiệu
• Trường hợp giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì cũng bị vô hiệu

Bản chất của giao dịch dân sự giả tạo

Giao dịch giả tạo không phản ánh ý chí thật của các bên. Đây là điểm khác biệt cốt lõi so với giao dịch dân sự thông thường.

Cụ thể:

• Các bên không có ý định thực hiện quyền và nghĩa vụ như nội dung thể hiện
• Nội dung giao dịch không phải là ý chí thực sự
• Mục đích chính là che giấu một giao dịch khác

Nói cách khác, đây là giao dịch “không có thật” về ý chí, dù hình thức có thể đầy đủ.

---

Nhận diện giao dịch giả tạo qua vụ việc thực tế

Để hiểu rõ hơn, có thể xem xét vụ việc tranh chấp giữa ông H, bà T và ông Đ. Vụ việc này thể hiện rõ dấu hiệu của giao dịch giả tạo.

Tóm tắt vụ việc

Ông H và bà T là vợ chồng, cùng sở hữu thửa đất 200m². Năm 2021, ông H lập giấy chuyển nhượng đất cho ông Đ với giá 570 triệu đồng.

Trong đó:

• 350 triệu đồng được cấn trừ từ khoản vay trước đó
• 220 triệu đồng ghi nhận đã thanh toán, nhưng thực tế không có

Giấy chuyển nhượng chỉ do ông H ký và không có công chứng, chứng thực.

Yêu cầu của các bên

Sau đó, ông Đ yêu cầu:

• Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Hoặc thanh toán giá trị đất là 4 tỷ đồng nếu không thực hiện

Tuy nhiên, yêu cầu này phát sinh nhiều vấn đề pháp lý cần xem xét.

---

Căn cứ xác định giao dịch vô hiệu trong vụ việc

Từ các tình tiết nêu trên, có thể xác định giao dịch chuyển nhượng đất có nhiều dấu hiệu vô hiệu. Không chỉ là giả tạo, giao dịch còn vi phạm cả nội dung và hình thức.

Vô hiệu do vi phạm quy định về tài sản chung

Theo khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, việc định đoạt tài sản chung là bất động sản phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng.

Trong vụ việc:

• Thửa đất là tài sản chung của vợ chồng
• Bà T không ký và không có sự đồng ý bằng văn bản

Do đó, giao dịch vi phạm điều kiện về chủ thể và bị vô hiệu về nội dung.

Vô hiệu do không tuân thủ hình thức

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Tuy nhiên:

• Giấy chuyển nhượng chỉ là giấy viết tay
• Không được công chứng, chứng thực

Vì vậy, giao dịch không đáp ứng điều kiện về hình thức.

Vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện

Theo khoản 1 Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng vô hiệu nếu đối tượng không thể thực hiện được.

Trong trường hợp này:

• Trên đất đã có nhà 3 tầng thuộc sở hữu của vợ chồng ông H, bà T
• Giao dịch chỉ chuyển nhượng đất mà không đề cập đến nhà

Do nhà và đất là tài sản gắn liền, không thể tách rời, nên đối tượng giao dịch không thể thực hiện.

---

Xác định yếu tố giả tạo trong giao dịch

Bên cạnh các căn cứ vô hiệu nêu trên, giao dịch còn có dấu hiệu giả tạo rõ ràng. Đây là điểm mấu chốt của vụ việc.

Thực tế cho thấy:

• Khoản tiền 220 triệu đồng không được thanh toán
• Nội dung chuyển nhượng nhằm che giấu khoản vay 350 triệu đồng
• Các bên không có ý định thực sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Do đó, có thể xác định giao dịch chuyển nhượng đất chỉ là “vỏ bọc” cho giao dịch vay tài sản.

👉 Xem thêm: Nhận diện hợp đồng chuyển nhượng đất giả tạo và cách xử lý

---

Hậu quả pháp lý của giao dịch giả tạo

Khi giao dịch bị xác định là vô hiệu, pháp luật quy định rõ cách xử lý hậu quả. Đây là cơ sở để giải quyết quyền lợi của các bên.

Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:

• Giao dịch vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ
• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận
• Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền

Trong vụ việc:

• Ông H không nhận 220 triệu đồng
• Khoản nợ thực tế là 350 triệu đồng

Do đó, ông H chỉ có nghĩa vụ trả khoản nợ này, không phải thanh toán giá trị đất 4 tỷ đồng như yêu cầu của ông Đ.

---

Một số quan điểm khác trong giải quyết vụ án

Trong quá trình giải quyết, có thể xuất hiện các quan điểm pháp lý khác nhau. Tuy nhiên, cần đối chiếu với tình tiết thực tế để áp dụng phù hợp.

Không áp dụng án lệ số 04/2016/AL

Án lệ này chỉ áp dụng khi:

• Bên nhận chuyển nhượng đã nhận và sử dụng tài sản
• Bên còn lại biết và không phản đối

Trong vụ việc, ông Đ chưa nhận đất và chưa quản lý sử dụng. Vì vậy, không đủ điều kiện áp dụng án lệ.

Không có căn cứ yêu cầu bồi thường

Ông Đ yêu cầu bồi thường theo giá thị trường là 4 tỷ đồng. Tuy nhiên, yêu cầu này không có cơ sở.

Lý do:

• Giao dịch chưa được thực hiện
• Không phát sinh thiệt hại thực tế

Do đó, chỉ có thể giải quyết theo quan hệ vay tài sản.

---

Kết luận

Việc xác định giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo cần dựa vào ý chí thực sự của các bên và mục đích của giao dịch. Nếu giao dịch chỉ nhằm che giấu một quan hệ khác, thì sẽ bị tuyên vô hiệu. Trong vụ việc trên, giao dịch chuyển nhượng đất chỉ là hình thức che giấu giao dịch vay tiền. Vì vậy, giao dịch này vô hiệu, còn nghĩa vụ trả nợ vẫn được công nhận. Trên thực tế, các giao dịch giả tạo thường tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Nếu gặp tình huống tương tự hoặc có tranh chấp phức tạp, bạn nên tham khảo ý kiến pháp lý để được hỗ trợ kịp thời và đúng quy định.