Sổ hồng đồng sở hữu là gì? Có được tách thành sổ riêng không?

Trong giao dịch nhà đất, việc nhiều người cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận khá phổ biến. Khi đó, câu hỏi thường gặp là: sổ hồng đồng sở hữu có được tách thành sổ riêng không theo quy định pháp luật hiện hành? Bài viết dưới đây làm rõ khái niệm và điều kiện tách sổ theo quy định mới nhất.

---

Sổ hồng đồng sở hữu là gì?

Để hiểu đúng, cần xác định bản chất pháp lý của “sổ hồng”. Đây là cách gọi phổ biến của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo quy định về mẫu Giấy chứng nhận (trước đây tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT và hiện vẫn áp dụng thống nhất), đây là văn bản pháp lý ghi nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Từ đó có thể hiểu:

• Sổ hồng đồng sở hữu là Giấy chứng nhận có từ 02 người trở lên cùng đứng tên
• Các chủ thể cùng có quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản gắn liền với đất

---

Khi nào được cấp sổ hồng đồng sở hữu?

Việc cấp Giấy chứng nhận cho nhiều người không phải là trường hợp đặc biệt. Pháp luật đất đai đã quy định rõ nguyên tắc này.

Theo khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024

• Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng
• Hoặc nhiều người cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất

Thì:

• Phải ghi đầy đủ tên của tất cả những người có quyền
• Mỗi người được cấp 01 Giấy chứng nhận

Trường hợp các bên có yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền có thể:

• Cấp chung một Giấy chứng nhận
• Và trao cho người đại diện

---

Sổ hồng đồng sở hữu có được tách thành sổ riêng không?

Đây là vấn đề quan trọng khi các đồng sở hữu muốn độc lập quyền sử dụng đất. Pháp luật hiện hành cho phép tách sổ, nhưng kèm theo điều kiện cụ thể.

Trường hợp được tách sổ

Theo quy định của Luật Đất đai 2024 về quyền của người sử dụng đất, nếu:

• Quyền sử dụng đất có thể phân chia theo phần
• Xác định rõ phần diện tích của từng người

Thì các đồng sở hữu:

• Được thực hiện thủ tục tách thửa
• Đăng ký cấp Giấy chứng nhận riêng
• Tự mình thực hiện quyền đối với phần đất của mình

Nói cách khác, điều kiện cốt lõi là đất phải tách được về mặt thực tế và pháp lý.

---

Trường hợp không thể tách sổ

Ngược lại, nếu quyền sử dụng đất:

• Không thể phân chia thành từng phần cụ thể
• Hoặc không đủ điều kiện tách thửa

Thì:

• Không thể tách thành sổ riêng
• Các đồng sở hữu phải thống nhất cử người đại diện

Việc định đoạt tài sản lúc này phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu theo quy định pháp luật dân sự.

---

Điều kiện để tách sổ theo quy định mới

Ngoài việc có thể phân chia, việc tách sổ còn phải đáp ứng các điều kiện chung theo pháp luật đất đai hiện hành.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn, cần đảm bảo:

• Có Giấy chứng nhận hợp pháp
• Đất không có tranh chấp
• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Đang trong thời hạn sử dụng đất

Đồng thời, phải đáp ứng:

• Điều kiện tách thửa và diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh

Diện tích tối thiểu được áp dụng cho:

• Thửa đất hình thành sau khi tách
• Và phần đất còn lại

Trong trường hợp đặc biệt, nếu phần đất sau tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng được hợp thửa với đất liền kề để đạt điều kiện, vẫn có thể được xem xét theo quy định.

Theo quy định pháp luật mới nhất, sổ hồng đồng sở hữu vẫn có thể tách thành sổ riêng, nhưng không phải mọi trường hợp đều được thực hiện.

Điều kiện quan trọng nhất là:

• Quyền sử dụng đất phải phân chia được
• Và đáp ứng đầy đủ điều kiện tách thửa theo quy định địa phương

Trong thực tế, mỗi địa phương có quy định riêng về diện tích và thủ tục. Nếu hồ sơ có yếu tố phức tạp hoặc phát sinh tranh chấp giữa các đồng sở hữu, việc tham khảo ý kiến pháp lý sẽ giúp đảm bảo quyền lợi và hạn chế rủi ro.

👉 Xem thêm bài viết: Rủi ro khi mua nhà đất đồng sở hữu