Ảnh minh họa. Nguồn: Internet

Tự ý chuyển nhượng đất cầm cố không chính chủ

Hiện nay, nhiều trường hợp lợi dụng giao dịch cầm cố để thực hiện các giao dịch “trá hình” nhằm chiếm đoạt tài sản của người khác. Không ít người vì cần tiền gấp nên ký giấy ủy quyền hoặc giấy tờ liên quan đến đất đai nhưng không kiểm tra kỹ nội dung pháp lý.

Sau đó, bên nhận cầm cố hoặc người được ủy quyền đã tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác dù không phải chủ sở hữu hợp pháp. Đây là vấn đề phát sinh khá phổ biến trong thực tế và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.

Cầm cố đất không chính chủ được hiểu như thế nào?

Theo Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015, cầm cố tài sản là việc bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Như vậy, tài sản dùng để cầm cố phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người cầm cố.

Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung thì việc cầm cố hoặc thực hiện giao dịch liên quan phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu theo quy định pháp luật.

Trong khi đó, đất không chính chủ được hiểu là quyền sử dụng đất không thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp của người thực hiện giao dịch.

Do đó, việc dùng đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình để cầm cố có thể làm phát sinh tranh chấp và rủi ro pháp lý nghiêm trọng.

Có được ủy quyền cầm cố đất hay không?

Theo Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân hoặc pháp nhân có thể ủy quyền cho người khác xác lập và thực hiện giao dịch dân sự.

Điều này có nghĩa, người sử dụng đất hợp pháp có thể ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong phạm vi được phép.

Tuy nhiên, người được ủy quyền chỉ được thực hiện quyền trong phạm vi nội dung được ủy quyền.

Việc được ủy quyền không đồng nghĩa với việc trở thành chủ sở hữu hoặc có toàn quyền định đoạt tài sản của người khác.

Tự ý chuyển nhượng đất cầm cố không chính chủ có vi phạm pháp luật không?

Trong thực tế, nhiều trường hợp bên nhận cầm cố hoặc người được ủy quyền đã tự ý bán, chuyển nhượng hoặc thế chấp quyền sử dụng đất cho người khác mà không có sự đồng ý của chủ sử dụng đất hợp pháp.

Nếu hành vi này vượt quá phạm vi được ủy quyền hoặc không được chủ sở hữu đồng ý thì có thể bị xem là hành vi vi phạm pháp luật.

Theo khoản 2 Điều 18 Nghị định 282/2025/NĐ-CP, hành vi sử dụng, mua bán, thế chấp hoặc cầm cố trái phép tài sản của người khác có thể bị xử phạt vi phạm hành chính.

Mức phạt tiền áp dụng có thể từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng tùy từng trường hợp cụ thể.

Ngoài xử phạt hành chính, người vi phạm còn có thể phải bồi thường thiệt hại nếu gây thiệt hại cho chủ sử dụng đất hoặc người liên quan.

Khi nào hành vi này có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự?

Tùy theo tính chất hành vi và mục đích thực hiện, người vi phạm có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự.

Trong thực tế, hành vi tự ý chuyển nhượng đất cầm cố không chính chủ thường liên quan đến:

• Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản;
• Hoặc tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.

Trường hợp có thể bị xử lý về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

Theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017, người dùng thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của người khác có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Hành vi gian dối có thể thể hiện qua việc:

• Dùng giấy ủy quyền để che giấu mục đích chiếm đoạt;
• Giả vờ nhận cầm cố hợp pháp;
• Tự ý chuyển nhượng đất để chiếm đoạt tiền hoặc tài sản.

Mức xử lý sẽ phụ thuộc vào giá trị tài sản và tính chất cụ thể của vụ việc.

Trường hợp có thể bị xử lý về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản

Theo Điều 175 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017, người nhận tài sản thông qua hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt hoặc cố tình không hoàn trả tài sản có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Đối với giao dịch cầm cố, hành vi tự ý bán hoặc chuyển nhượng đất sau khi nhận tài sản thông qua giao dịch hợp pháp có thể bị xem xét dưới góc độ lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.

Tội danh này thường được áp dụng khi:

• Người vi phạm ban đầu nhận tài sản hợp pháp;
• Sau đó phát sinh ý định chiếm đoạt;
• Hoặc sử dụng tài sản trái mục đích dẫn đến không có khả năng hoàn trả.

Người dân cần lưu ý gì khi cầm cố hoặc ủy quyền liên quan đến đất đai?

Trong thực tế, nhiều người ký giấy ủy quyền hoặc giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất nhưng không đọc kỹ nội dung.

Điều này có thể dẫn đến rủi ro bị chuyển nhượng đất ngoài ý muốn.

Vì vậy, khi thực hiện giao dịch cầm cố hoặc ủy quyền liên quan đến đất đai, cần lưu ý:

• Kiểm tra kỹ nội dung giấy tờ trước khi ký;
• Xác định rõ phạm vi ủy quyền;
• Không ký giấy trắng hoặc giấy chưa ghi đầy đủ nội dung;
• Hạn chế giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu không cần thiết.

Đối với trường hợp phát sinh tranh chấp hoặc nghi ngờ có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản, nên tham khảo ý kiến pháp lý sớm để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Kết luận

Hành vi tự ý chuyển nhượng đất cầm cố không chính chủ có thể bị xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo tính chất và mức độ vi phạm.

Trong nhiều trường hợp, người vi phạm có thể bị xem xét về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo quy định của Bộ luật Hình sự.

Do đó, người dân cần đặc biệt thận trọng khi thực hiện các giao dịch cầm cố, ủy quyền hoặc chuyển giao quyền sử dụng đất để hạn chế rủi ro pháp lý phát sinh.

👉 Bạn có thể tham khảo thêm bài viết: Khi mua nhà đất cần kiểm tra những gì để tránh rủi ro?