Rủi ro khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền

Trong thực tế, nhiều người lựa chọn hình thức ủy quyền thay vì ký hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, rủi ro khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền là vấn đề cần đặc biệt lưu ý. Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ bản chất và các rủi ro pháp lý theo quy định hiện hành.

---

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua hợp đồng ủy quyền là gì?

Trước hết, cần hiểu đúng bản chất của hình thức này. Đây không phải là chuyển nhượng theo đúng quy định pháp luật. Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận, theo đó bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.

Trong thực tế:

• Hai bên vẫn thỏa thuận mua bán và giao tiền
• Nhưng không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Thay vào đó, bên bán lập hợp đồng ủy quyền cho bên mua

Theo nội dung ủy quyền, bên mua có thể thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc cho thuê đất.

Hình thức này khá phổ biến trong hoạt động đầu tư ngắn hạn. Tuy nhiên, nó tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.

---

Vì sao hình thức này tiềm ẩn rủi ro?

Dù mang lại sự linh hoạt trong giao dịch, nhưng về bản chất, quyền sử dụng đất chưa được chuyển giao hợp pháp. Điều này dẫn đến nhiều hệ quả bất lợi. Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.

Do đó, nếu chỉ lập hợp đồng ủy quyền:

• Bên nhận ủy quyền chưa được công nhận là người sử dụng đất
• Quyền lợi không được pháp luật bảo vệ đầy đủ khi có tranh chấp

---

Các rủi ro khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền

Dưới đây là những rủi ro phổ biến mà người nhận ủy quyền cần lưu ý. Các rủi ro này xuất phát từ bản chất pháp lý của hợp đồng ủy quyền.

Quyền sử dụng đất chưa thuộc về bên nhận ủy quyền

Dù được trao quyền thực hiện nhiều giao dịch, nhưng về mặt pháp lý, bên nhận ủy quyền vẫn không phải là chủ sử dụng đất.

Điều này dẫn đến:

• Không có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Khó bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp
• Phụ thuộc vào ý chí của bên ủy quyền

---

Rủi ro liên quan đến nghĩa vụ tài sản của bên ủy quyền

Trong một số trường hợp, bên ủy quyền có thể phải chịu trách nhiệm tài sản lớn. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sử dụng đất.

Theo Luật Doanh nghiệp 2020:

• Chủ doanh nghiệp tư nhân và thành viên hợp danh chịu trách nhiệm vô hạn
• Phải dùng toàn bộ tài sản để trả nợ

Do đó, quyền sử dụng đất có thể bị xử lý để thanh toán nghĩa vụ, dù đã “bán” bằng hình thức ủy quyền.

---

Rủi ro khi một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng

Hợp đồng ủy quyền có thể bị chấm dứt bất cứ lúc nào theo quy định tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015.

Cụ thể:

• Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt
• Bên nhận ủy quyền cũng có quyền chấm dứt

Điều này khiến giao dịch thiếu ổn định. Bên nhận ủy quyền có thể mất quyền lợi bất cứ lúc nào.

---

Rủi ro khi một bên qua đời

Theo khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền có thể chấm dứt khi một bên chết.

Hệ quả pháp lý:

• Nếu bên ủy quyền chết, đất trở thành di sản thừa kế
• Nếu bên nhận ủy quyền chết, quyền liên quan không được thừa kế

Điều này có thể làm phát sinh tranh chấp phức tạp về thừa kế.

---

Rủi ro về nghĩa vụ thuế

Một vấn đề khác cần lưu ý là nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân. Đây là rủi ro thường bị bỏ qua.

Do không đăng ký biến động đất đai:

• Nhà nước chưa thu thuế ở thời điểm ủy quyền
• Khi chuyển nhượng lại, có thể bị tính thuế nhiều lần

Cụ thể:

• Thuế từ giao dịch “ẩn” ban đầu
• Thuế từ giao dịch chuyển nhượng chính thức sau đó

Nếu không có thỏa thuận rõ ràng, bên nhận ủy quyền có thể phải gánh chi phí lớn.

👉 Xem thêm: Xác định giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo 

---

Kết luận

Nhìn chung, rủi ro khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền là rất lớn. Dù thuận tiện trong một số trường hợp, nhưng hình thức này không đảm bảo an toàn pháp lý. Việc không đăng ký sang tên khiến quyền sử dụng đất chưa được pháp luật công nhận. Đồng thời, các rủi ro về chấm dứt hợp đồng, nghĩa vụ tài sản và thuế đều có thể phát sinh. Vì vậy, khi thực hiện giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, bạn nên ưu tiên ký hợp đồng chuyển nhượng đúng quy định. Trong trường hợp hồ sơ phức tạp hoặc cần cân nhắc phương án phù hợp, việc tham khảo ý kiến pháp lý sẽ giúp hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi tốt hơn.