Mua một phần thửa đất đã có sổ đỏ, xin cấp quyền sử dụng thế nào?

Tác giả: Nguyễn Hương

Việc mua bán một phần thửa đất đã có sổ đỏ nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền là tình huống khá phổ biến trong thực tế. Tuy nhiên, khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận, nhiều người gặp vướng mắc do thiếu hồ sơ hoặc giấy tờ gốc. Vậy trong trường hợp này, xin cấp quyền sử dụng đất như thế nào và có thể sử dụng bản photo sổ đỏ hay không?

---

Trường hợp thực tế: Mua đất nhưng không còn sổ đỏ gốc

Một trường hợp được phản ánh liên quan đến việc mua đất từ nhiều năm trước nhưng chưa hoàn tất thủ tục pháp lý. Cụ thể, năm 1999, bố mẹ ông Nguyễn Huy Phúc (Hà Nội) mua một phần diện tích đất thuộc thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận từ năm 1993. Khi giao dịch, gia đình chỉ được cấp bản photo công chứng của Giấy chứng nhận. Hợp đồng mua bán có xác nhận của cán bộ địa chính và chính quyền địa phương thời điểm đó.

Từ khi mua đến nay, gia đình vẫn sinh sống ổn định và thực hiện nghĩa vụ nộp thuế đầy đủ. Tuy nhiên, hiện nay:

• Sổ đỏ gốc đã bị thất lạc
• Người đứng tên trên Giấy chứng nhận đã qua đời

Khi làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình được yêu cầu phải có sổ gốc.

Từ đó đặt ra câu hỏi: có thể sử dụng bản photo công chứng để làm thủ tục cấp sổ đỏ hay không?

---

Quy định pháp luật về cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp chưa chuyển quyền

Đối với tình huống nêu trên, pháp luật đất đai hiện hành đã có quy định điều chỉnh.

Theo quy định tại Điều 42 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xem xét đối với trường hợp đã chuyển quyền nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định.

Điều này cho thấy, pháp luật vẫn tạo cơ chế để giải quyết các trường hợp mua bán thực tế nhưng chưa hoàn tất thủ tục pháp lý.

---

Thẩm quyền và cách giải quyết thuộc về địa phương

Mặc dù có quy định chung, việc giải quyết cụ thể từng hồ sơ lại phụ thuộc vào cơ quan có thẩm quyền tại địa phương.

Theo thông tin từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đây là vụ việc cụ thể nên:

• Thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương
• Cần căn cứ vào hồ sơ lưu trữ
• Đồng thời áp dụng các quy định cụ thể do địa phương ban hành

Do đó, Bộ không có cơ sở để đưa ra kết luận cụ thể cho từng trường hợp.

---

Quy định mới về phân cấp trong lĩnh vực đất đai

Ngoài các quy định hiện hành, một số chính sách mới cũng ảnh hưởng đến quá trình xử lý hồ sơ đất đai.

Cụ thể, theo Nghị định số 49/2026/NĐ-CP:

• UBND cấp tỉnh được phân cấp thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai
• Có quyền quy định trình tự, thủ tục hành chính cụ thể

Đáng chú ý, trong một số trường hợp:

• Nếu quyền sử dụng đất được công nhận ở cấp xã
• Chủ tịch UBND cấp xã có thể cấp Giấy chứng nhận

Quy định này nhằm tháo gỡ khó khăn và rút ngắn thủ tục trong thực tế.

---

Có thể dùng bản photo sổ đỏ để xin cấp Giấy chứng nhận không?

Từ các quy định nêu trên, có thể thấy pháp luật không đưa ra câu trả lời chung cho mọi trường hợp.

Việc sử dụng bản photo công chứng của sổ đỏ:

• Không phải là căn cứ duy nhất để được cấp Giấy chứng nhận
• Cần được xem xét cùng với các tài liệu, hồ sơ liên quan khác
• Phụ thuộc vào việc xác minh của cơ quan có thẩm quyền

Do đó, mỗi trường hợp sẽ có cách xử lý khác nhau, tùy thuộc vào tình trạng hồ sơ và dữ liệu lưu trữ tại địa phương.

Trường hợp mua một phần thửa đất đã có sổ đỏ nhưng chưa sang tên là tình huống pháp lý phức tạp. Việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ phụ thuộc vào giấy tờ hiện có mà còn liên quan đến hồ sơ lưu trữ và quy định cụ thể tại địa phương. Vì vậy, người sử dụng đất nên chủ động rà soát hồ sơ và tìm hiểu quy định áp dụng tại nơi có đất để tránh mất thời gian khi làm thủ tục. Trong trường hợp hồ sơ thiếu hoặc có yếu tố đặc biệt như mất sổ gốc, người đứng tên đã mất…, việc trao đổi với người có chuyên môn pháp lý sẽ giúp xác định hướng xử lý phù hợp và hạn chế rủi ro.

👉 Rủi ro khi chuyển nhượng đất bằng hợp đồng ủy quyền