Ảnh minh họa. Nguồn: Internet

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mới nhất

Việc xác định đúng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có ý nghĩa rất quan trọng trong quá trình khởi kiện. Nếu nộp đơn sai thẩm quyền, vụ án có thể bị trả lại đơn hoặc kéo dài thời gian giải quyết.

Thực tế hiện nay, nhiều người vẫn nhầm lẫn giữa tranh chấp về bất động sản với tranh chấp hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất. Mỗi loại tranh chấp sẽ có cách xác định thẩm quyền của Tòa án khác nhau.

Quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự thường được xác định theo:

• Nơi cư trú hoặc làm việc của bị đơn;
• Nơi thực hiện hợp đồng;
• Hoặc nơi có bất động sản.

Tuy nhiên, không phải mọi tranh chấp liên quan đến đất đai đều bắt buộc phải giải quyết tại Tòa án nơi có đất.

Mới đây, TANDTC đã có hướng dẫn làm rõ cách xác định thẩm quyền đối với nhiều dạng tranh chấp liên quan đến nhà đất và quyền sử dụng đất.

Tranh chấp thừa kế nhà đất thuộc thẩm quyền của Tòa án nào?

Theo hướng dẫn của TANDTC tại Công văn 250/TANDTC-PC năm 2026, tranh chấp thừa kế tài sản là bất động sản được xác định là tranh chấp dân sự.

Trong trường hợp này, quan hệ pháp luật cần giải quyết là chia thừa kế chứ không phải tranh chấp trực tiếp về bất động sản.

Do đó, thẩm quyền giải quyết sẽ được xác định theo điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Cụ thể, Tòa án có thẩm quyền là:

• Tòa án nơi bị đơn cư trú;
• Hoặc nơi bị đơn làm việc.

Ngoài ra, nếu các bên có thỏa thuận bằng văn bản thì có thể yêu cầu Tòa án nơi nguyên đơn cư trú hoặc làm việc giải quyết theo quy định pháp luật.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, TANDTC xác định đây là tranh chấp về giao dịch dân sự hoặc hợp đồng dân sự.

Vì vậy, thẩm quyền giải quyết được xác định theo:

• Nơi bị đơn cư trú hoặc có trụ sở;
• Nơi thực hiện hợp đồng;
• Hoặc theo thỏa thuận hợp pháp của các bên.

Quy định này thường áp dụng đối với các tranh chấp như:

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Đây là trường hợp phổ biến khi các bên phát sinh mâu thuẫn trong quá trình mua bán nhà đất nhưng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.

Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Tranh chấp thường liên quan đến nghĩa vụ thanh toán hoặc xử lý tài sản bảo đảm.

Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

Những tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng cũng được xác định theo quy định về tranh chấp hợp đồng dân sự.

Khi nào Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết?

Theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết khi đối tượng tranh chấp là bất động sản.

Điều này thường áp dụng đối với các tranh chấp như:

• Tranh chấp quyền sử dụng đất;
• Tranh chấp ranh giới đất;
• Tranh chấp quyền sở hữu nhà ở;
• Tranh chấp đòi lại đất hoặc tài sản gắn liền với đất.

Trong các trường hợp này, bất động sản là đối tượng tranh chấp trực tiếp nên thẩm quyền thuộc về Tòa án nơi có đất.

Ngược lại, nếu tranh chấp chủ yếu liên quan đến quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc quan hệ thừa kế thì không phải lúc nào cũng áp dụng nguyên tắc này.

Cần lưu ý gì khi xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai?

Trong thực tế, nhiều vụ án bị kéo dài do xác định sai quan hệ pháp luật tranh chấp hoặc nộp đơn sai thẩm quyền.

Vì vậy, trước khi khởi kiện cần xác định rõ:

• Nội dung tranh chấp;
• Quan hệ pháp luật cần giải quyết;
• Đối tượng tranh chấp;
• Loại hợp đồng hoặc giao dịch liên quan.

Việc xác định đúng thẩm quyền ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế rủi ro và tránh mất thời gian sửa đổi, bổ sung hồ sơ khởi kiện.

Kết luận

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai không phải lúc nào cũng được xác định theo nơi có bất động sản. Tùy từng loại tranh chấp mà thẩm quyền của Tòa án sẽ được xác định theo nơi cư trú của bị đơn, nơi thực hiện hợp đồng hoặc nơi có tài sản tranh chấp.

Do đó, việc xác định đúng quan hệ pháp luật và đúng thẩm quyền của Tòa án là yếu tố rất quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.

👉 Bạn có thể tham khảo thêm bài viết: Khi mua nhà đất cần kiểm tra những gì để tránh rủi ro?